Nájmy rostou, o jeden byt v Praze soupeří v průměru kolem 17 zájemců a problematického nájemníka může majitel v krajním případě dostávat z bytu i pět nebo šest let. Nájemní bydlení přesto podle Jakuba Vysockého z UlovDomov postupně přestává být jen přechodným řešením. V pořadu On the Ground na platformě FocusOn mluví také jako prezident Asociace nájemního bydlení o tom, proč se ceny mimo Prahu zvyšují rychleji, kde ještě může vlastnické bydlení konkurovat nájmu a proč český trh čeká další profesionalizace.
Najít nájemní byt v Praze dnes znamená vstoupit na trh, kde má výrazně silnější pozici pronajímatel. Na jednu nabízenou jednotku může připadat v průměru kolem 17 zájemců. Vysocký ale upozorňuje, že současná situace nemusí trvat věčně. Realitní trh je cyklický a poměr mezi nabídkou a poptávkou se může znovu změnit.
,,Přetlak zejména na pražském trhu je v tuto chvíli opravdu významný. Je ale potřeba si uvědomit, že trh funguje cyklicky. To, že to tak máme dnes, neznamená, že to tak bude další jednu, dvě nebo tři dekády,'' říká Vysocký.
Nejvyšší nabídka přitom automaticky neznamená vítězství. V rámci portfolia více než 5 500 bytů se podle něj společnost zaměřuje především na spolehlivost budoucího nájemníka. Prověřuje například exekuce nebo insolvence a preferuje dlouhodobé nájemní vztahy. ,,Neděláme žádné dražby nájmů. Jsme si jistí cenou, za kterou jednotku nabízíme, a spíše se díváme na kvalitu nájemce,'' vysvětluje.
Praha 1 se blíží 32 tisícům měsíčně, regiony ale zdražují rychleji
Nejvyšší ceny se drží v centru metropole. V rozhovoru zaznělo, že průměrná cena na Praze 1 přesahuje 580 korun za metr čtvereční a nájem průměrného bytu se tak blíží 32 tisícům korun měsíčně. Typickou klientelou jsou podle Vysockého například expati nebo lidé z vrcholového managementu. ,,Jsou to lidé, kteří cíleně jdou do nájemního bytu a vědí, kolik tato lokalita stojí. Bavíme se ale opravdu o vrcholovém segmentu Prahy,'' popisuje Jakub Vysocký.
Výrazně však rostou také regiony. V rozhovoru zazněl například růst nájmů v Olomouckém kraji o 34 procent a v Pardubickém o 28 procent. Důvodem je podle Vysockého mimo jiné nedostatek výstavby a rostoucí zájem o nájemní bydlení.
V některých regionech se navíc dohání dlouhodobě nízká cenová základna. ,,Obecně regiony v dlouhodobém horizontu porážejí třeba Prahu a Brno v absolutním růstu ceny nájmu. Historicky tam byly nájmy velmi nízko, takže prostor pro růst je významný,'' říká Vysocký.
Musíme více stavět, jinak nájem poroste
Určit, kdy už je nájem příliš vysoký, podle Vysockého jednoduše nelze. ,,To je million-dollar question. Nejde jednoduše určit a říct, že tady je cena v pořádku a tady už není. Cenu určuje trh,'' říká Jakub Vysocký. Za současným zdražováním vidí především dlouhodobý nedostatek nové výstavby. Pokud se staví málo, ceny nemovitostí rostou, vlastnické bydlení se stává hůře dostupným a část lidí se přesouvá do nájmů. Tím vzniká další tlak na jejich cenu.
,,Je potřeba vrátit se k příčině a v České republice více stavět. Neříkám, že ceny mají začít padat, ale aby jejich růst nebyl vždy tak významný,'' vysvětluje. Ani změny v územním plánování podle něj nepřinesou okamžitý efekt. V případě Prahy se bavíme spíše o dlouhodobém horizontu.
Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:
- Jak se vybírá jeden nájemník z průměrně 17 zájemců a co rozhoduje o tom, kdo byt získá?
- Proč mohou nájmy v regionech růst rychleji než v Praze a Brně?
- Kde v Česku dnes může vlastní bydlení ekonomicky vycházet lépe než nájem?
- S jakými nejbizarnějšími případy nájemníků se Jakub Vysocký během své praxe setkal?
- Jak změní český trh profesionální správa a projekty build to rent?