Definitivní konec levných bytů v Praze. Velké fondy kupují vše, co se postaví

Rezidenční trh v Praze prochází zásadní proměnou, kterou v rozhovoru pro pořad On The Ground na platformě FocusOn.cz rozebírá Radek Procházka ze společnosti Home Portal a poradenské společnosti Procházka & Partners. Podle jeho dat tvoří byty vhodné pro rodiny jen 12,6 % pražských novostaveb, zatímco ceny rostou nejrychleji za posledních 18 měsíců. Do trhu masivně vstupují institucionální investoři, kteří skupují celé projekty a mění Prahu v investiční komoditu.

Podle dat Home Portalu dnes tvoří byty vhodné pro rodiny pouhých 12,6 % pražské nabídky novostaveb. Radek Procházka vysvětluje, že důvodem je dramatická proměna trhu způsobená cenovým boomem a vstupem velkých investorů.

„Za posledních pět let jsme viděli překotný růst průměrné ceny. Centrální část Prahy se stává oblastí pro investiční produkt,“ uvádí Procházka a připomíná, že například Karlín měl ještě před několika lety třetinové ceny oproti dnešku.

Velcí investoři podle něj dnes běžně kupují celé projekty: například AFI Europe poslala na trh 2 000 bytů výhradně jako nájemní bydlení, Metrostav prodal projekt Odkolek institucionálnímu fondu, Finep prodal blok bytů pro nájemní segment a další stovky jednotek míří do portfolií fondů. To znamená, že velká část bytů se vůbec neobjeví v běžné nabídce, což dále zvyšuje tlak na ceny.

Nabídka stagnuje, poptávka roste. Do Prahy přišlo 300 tisíc lidí z Ukrajiny

Procházka upozorňuje, že zatímco developerská výstavba dlouhodobě stagnuje, poptávku výrazně zvýšily vnější šoky. „Praha posledních 10–15 let standardně produkovala kolem 5 000 nových bytů ročně. Zbytek republiky podobně,“ říká.

Jenže během let 2022–2023 se výstavba prakticky zastavila kvůli skokovému růstu úrokových sazeb až na 7 %, což byl podle Procházk y „globální fenomén boje proti drahotě“.

Současně do Prahy přišlo v souvislosti s válkou na Ukrajině zhruba 300 000 lidí, což vytvořilo silný tlak na nájmy. „To byl šokový nárůst. Cena nájmů vystřelila vzhůru kvůli masivní poptávce,“ dodává Procházka.

Rodiny ustupují na okraj Prahy

Moderátor připomíná, že třípokojové byty v Praze dnes běžně stojí i 15 milionů korun, což znamená nutnost příjmu kolem 130 tisíc měsíčně. Procházka uznává, že realita je tvrdá.

„Když dnes rodina chce koupit byt, většinou míří do lokalit jako Letňany, Čakovice, Hloubětín nebo na západ do Stodůlek. Jsou tlačeni dál z centra,“ vysvětluje.

Dopady ale nemusí být trvalé. Podle něj významně pomůže nový Metropolitní plán, který po letech blokací konečně odblokuje velké brownfieldy typu Bubny nebo Nový Žižkov.

„Myslím, že situace nemusí být tak negativní, jak se zdá. V horizontu dvou–tří let může přijít určitá korekce,“ dodává.

Jedním z nejzásadnějších problémů je v Česku doba povolování. Procházka uvádí data, která v evropském kontextu působí až absurdně:

• Španělsko: povolení 12–18 měsíců
• Varšava: 2–3 roky
• Česká republika: běžně 8–10 let

Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:

1. Jaká úroková sazba je podle Procházky hranicí, kdy se trh začne znovu zpomalovat?
2. Kolik procent investorů dnes kupuje byty jen s cílem držet je „prázdné“?
3. Jaké technologie a materiály dnes nejvíce prodražují výstavbu?
4. Které konkrétní pražské lokality budou podle něj nejvýhodnější v horizontu 5 let?
5. Jaké chyby dělají nejčastěji malí investoři kupující první byt na pronájem?