V prvním letošním vydání realitního podcastu RealChat s Pavlínou Prokešovou se setkali dva zajímaví hosté: Yishay Furman, CEO developerské společnosti Horizon Holding, a Ján Antal, architekt a majitel studia Perspektiv. Diskuse se zaměřila na kritický nedostatek bytů, byrokratické překážky a budoucnost Prahy v kontextu nového metropolitního plánu. Zatímco ceny bytů od roku 2010 vzrostly o 262 %, odborníci hledají cestu, jak udržet bydlení dostupné i pro běžné rodiny.
Česká republika se v rychlosti vydávání stavebních povolení nachází na chvostu světových žebříčků. Podle dat z roku 2022, která v rozhovoru zmínil Yishay Furman, obsadilo Česko nelichotivou 159. pozici na světě.
Proces je v tuzemsku roztříštěn do mnoha dílčích povolení: od dopravy a infrastruktury až po vodu a územní rozhodnutí. Každý z těchto kroků navíc otevírá prostor pro námitky, které mohou projekt zbrzdit o celé roky.
Tato prodleva má přímý dopad na koncovou cenu bytu.,, Pokud uvážíte délku povolování v horizontu šesti, osmi nebo až deseti let, stačí si jednoduše spočítat cenu pozemku a vynásobit ji úroky. Jen tyto úroky dramaticky zvyšují náklady na projekt ve chvíli, kdy dostanete stavební povolení,' ' vysvětluje Furman.
Podle něj je současný systém nastaven tak, že námitky může podat prakticky kdokoli z jakéhokoli důvodu. Často jde o odpor ke změně u lidí, kteří nechtějí novou výstavbu nebo školu ve svém sousedství.
Slovenská paralela a vliv legislativy
Zajímavé srovnání nabízí architekt Ján Antal. I na Slovensku je situace podobná, přestože tam samosprávy mají o něco silnější pravomoci., ,Problém tkví v tom, že legislativa na Slovensku a v České republice je v podstatě stejná. Slovensko navíc loni přijalo nový stavební zákon, velmi podobný tomu českému,'' podotýká Antal k byrokratické zátěži.
Omezení ale architekti vnímají i jako motor kreativity. Podle Antala pomáhají limity najít nejlepší řešení v daném prostoru. ,, Pokud máte absolutní svobodu, je pro architekta paradoxně těžší udělat rozhodnutí, '' dodává.
Cesta k dostupnému bydlení
Protože ceny v centru Prahy jsou pro běžné rodiny nedosažitelné, developeři se soustředí na okrajové lokality. Příkladem je projekt v obci Statenice, kde Horizon Holding plánuje téměř 1 500 jednotek od vil až po byty.
Ceny v takových projektech jsou o 20 % až 25 % nižší než v centru, například v Karlíně. To je podle Furmana cesta, jak nabídnout kvalitní bydlení lidem, kteří si nemohou dovolit Prahu 1 nebo 6.
Součástí projektu je i rozsáhlá infrastruktura. Developer daroval městu 25 000 metrů čtverečních pro stavbu školy a buduje čistírnu odpadních vod, která poslouží i okolním vesnicím. ,, Chceme udělat něco, díky čemu si nás budou pamatovat jako firmu, která přispěla městu a dané oblasti, '' říká Furman.
Kompromis v metrech: Menší byty jako standard
Data ukazují jasný trend zmenšování plochy bytů. Zatímco dříve měly byty 1+kk běžně 30 metrů čtverečních, dnes se staví jednotky o velikosti 24 až 28 metrů. U dispozic 2+kk je pokles ještě citelnější – z původních 60 metrů na současných 45 až 48 metrů. V extrémních případech se na trhu objevují i garsonky o výměře pouhých 18 metrů čtverečních.
,, Lidé budou muset u dnešních cen bohužel dělat kompromisy ohledně velikosti, pokud chtějí stavět za současné ceny, '' konstatuje Furman. To zvyšuje tlak na architekty, aby i v malém prostoru vytvořili kvalitní komunitní zázemí.
Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:
- Proč je Česko až na 159. místě na světě v délce stavebního povolování?
- Jak přesně se promítá 6–10 let čekání do finální ceny bytu?
- Proč se byty zmenšují a kam až může tento trend zajít?
- Jaký bude skutečný dopad nového metropolitního plánu na projekty typu Bohdalec?
- Stane se co-living běžným modelem bydlení pro mladou generaci?